Юлия Хачатурян, генеральный директор компании NIKA, RISK PLAN
«Бухгалтерия. Просто. Полезно.Практично» № 5 , 2011 г.
Компания ищет возможность снизить налоговую нагрузку по сделкам с недвижимостью. Какой способ лучше — продать или сдать имущество в аренду через фирму на спецрежиме? Использовать ли схемы с реализацией долей? Провести реорганизацию? К сожалению, ни один из способов не идеален. Как только находится подходящий способ, тут же появляются налоговые риски. Впрочем, их можно сократить, если соблюдать несколько ключевых правил. Любой метод уменьшения налогового бремени при операциях с недвижимостью в той или иной степени рискованный.
Приведем три самые распространенные проблемы, которые могут возникнуть у компании:
1 инспекторы обвинят организацию в том, что она получила необоснованную налоговую выгоду в результате совершения сделки;
2 налоговики проверят цену сделки на соответствие рыночной и доначислят продавцу (арендатору) выручку и НДС;
3 проверяющие признают сделку недействительной.
Необоснованная налоговая выгода
Если целью сделки была исключительно экономия налоговых платежей, то полученная выгода признается необоснованной (постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53). Это значит, что инспекция вправе доначислить организации налоги, штраф и пени исходя из фактически совершенной сделки. Налоговые риски снижаются, если соблюдаются следующие условия: действия компании направлены на достижение разумной деловой цели; «промежуточные» фирмы, через которые транзитом проходит реализуемое имущество, ведут реальную хозяйственную деятельность; от сделки получен полезный экономический эффект; участники сделки не взаимозависимы; для снижении налогового бремени не используются недавно созданные фирмы, применяющие спецрежимы; расчетные счета участников сделки, через которые производятся расчеты, открыты в разных банках.
Предположим, организация вносит объект недвижимости в уставный капитал учреждаемой фирмы. Сразу после этого, вместо здания, компания продает 100% долей в уставном капитале созданного юрлица, единственным активом которого является данное имущество. Налоговые инспекторы поймут, что фактическая продажа недвижимости, которая облагается НДС, прикрыта продажей долей в обществе, и взыщут с компании НДС, штраф и пени. Предотвратить риск поможет более тщательное планирование сделки.
Прежде чем продать здание через цепочку юрлиц с помощью внесения имущества в уставный капитал и реализации долей, компания должна обеспечить реальную деловую цель, отличную от минимизации налогов. Например, основанием передачи актива на баланс вновь созданной фирмы может стать вывод непрофильного актива и отсутствие денег на содержание такого имущества. В свою очередь, аргументом для продажи доли в новом обществе — получение денежных средств для расчетов с кредиторами. Важно, чтобы с момента регистрации новой фирмы до момента реализации доли в ней прошло хотя бы несколько месяцев. В течение этого времени организация должна вести деятельность, а в нашем примере желательно также провести капремонт здания. Если компания тщательно проработает детали сделки и выдержит необходимые сроки, то у нее будет больше шансов отстоять свою позицию в суде (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2006 № А05-3934/2006-9).
ПРАКТИЧНО, ВОСПОЛЬЗУЙТЕСЬ
Когда компания продает или сдает в аренду объект недвижимости через фирмы на спецрежимах, участникам сделки лучше не иметь одних и тех же учредителей, директоров, единого сайта, телефона, юридического или фактического адреса.
Трансфертные цены
Вторая категория рисков связана с трансфертным ценообразованием.
Комментарий автора от 2017 г: На момент написания публикации контроль за ценами осуществлялся в соответствии со ст.40 НК РФ. Поэтому кусок, описывающий риски и их минимизацию в соответствии со ст. 40 НК РФ мы исключили из текста статьи на данном сайте. В настоящее время более целесообразно убедиться, что сделка не будет относиться к категории контролируемой.
ОШИБКА
Компания на общей системе налогообложения с минимальной наценкой сдает в аренду здание недавно созданному аффилированному лицу на УСН. «Упрощенец», в свою очередь, — третьим лицам. На нем же в результате «оседает» большая часть выручки. Арендодатель и «упрощенец» используют единый банк. В их совместных действиях отсутствует деловая цель. Схема очевидна. Признание сделки недействительной Риск того, что проверяющие признают сделку недействительной, возникает обычно в двух ситуациях, связанных с оптимизацией налогообложения.
1 Фирма выводит недвижимость из состава активов, опасаясь, что за счет него может быть взыскана недоимка по налогам и сборам. Налоговые органы будут доказывать, что сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ).
2 Организация минимизирует платежи по конкретной сделке с недвижимостью. Инспекторы постараются признать сделку мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ). Снизить риск компания сможет, если сумеет доказать реальный характер хозяйственных операций. В последнем случае компании скорее всего даначислят налоги, исходя из действительного смысла сделки.
Прочитать статью на аналогичную тему:
Налоговое планирование и минимизация налоговых рисков в сделках с недвижимостью
Или посетить мероприятия автора публикации: